从12个关键词看2022楼市调控趋势
来源：中指研究院 | 发布时间：2022-01-17
摘要：2021年，中央坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融审慎管理制度不断完善。下半年，伴随着楼市调整态势的深化，房地产调控政策触底，中央释放维稳信号，地方积极落实因城施策，力促房地产市场平稳健康运行。本文通过梳理调控政策关键词，回顾2021年房地产政策脉络，并展望2022年楼市调控趋势。
2021年，中央坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融审慎管理制度不断完善。下半年，伴随着楼市调整态势的深化，房地产调控政策触底，中央释放维稳信号，地方积极落实因城施策，力促房地产市场平稳健康运行。本文通过梳理调控政策关键词，回顾2021年房地产政策脉络，并展望2022年楼市调控趋势！
因城施策，先“收紧”后“扶持”
2021年地方政府持续完善市场调控“工具箱”，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，热点城市持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及精细度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断扩充，核心城市从限购、限贷、限价、限售等方面补充房地产市场管控政策。四季度，调控政策有所转向，收紧调控的城市逐渐减少，发布“扶持性”政策的城市明显增多。9月底，央行提出“两个维护”后，市场维稳信号频繁释放，各地结合市场情况积极响应，部分房地产市场过冷的城市为稳定市场预期，对房地产调控政策进行微调预调，涉及提升购房贷款额度、发放购房补贴、调整预售机制、严控房价下跌、发布购房补贴等内容。
图：2021年各地“因城施策”总结
资料来源：中指研究院综合整理
关键词一：二手房成交参考价
2021年2月，在深圳率先推出二手房成交参考价政策后，全国一二线城市及部分热点三四线城市持续跟进，包括宁波、成都、三亚、西安、绍兴、上海、无锡、东莞、金华、温州、合肥、广州、北京14个城市跟进。北京、宁波、绍兴、三亚等城市主要针对热点区域进行试点，成都、西安、无锡等地逐批发布小区参考价，上海采取二手房挂牌价核验政策，深圳二手房成交参考价机制在全市实行。
从目前已出台“二手房成交参考价”政策的十余城市场表现来看，参考价政策的整体效果较为显著，多数城市二手房市场快速升温的态势得到扭转，成交量逐步缩减，价格涨幅持续收窄甚至转跌。
展望：
“二手住房成交参考价”政策发挥了价格的“价值尺度”作用，引导中介规范房源挂牌，引导金融机构合理贷款，进而稳定市场预期，抑制市场投机需求，促进市场理性交易，对二手房市场平稳运行起到明显效果。短期看，房地产市场调整态势仍在延续，二手房市场活跃度偏低，各地加码二手住房参考价可能性低。
关键词二：“两个维护”，信贷环境改善
中央提出“两个维护”，释放了维稳信号。三季度，国内多数城市市场活跃度明显回落，市场调整压力增加，在中央坚持房地产市场稳字当头的定位下，9月24日，中国人民银行货币政策委员会例会中首次提出“两个维护”，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放了维稳信号。随后“两个维护”被频繁提及。
各地积极响应“两个维护”要求，对以往过度收紧的信贷政策进行纠偏，多地按揭贷款额度提升、放贷周期缩短，首套、二套房房贷利率亦有所下调。
展望：
“两个维护”提出后，房地产调控政策维稳信号明确，房地产调控政策底显现，对稳定市场预期、提振市场信心发挥了重要作用。未来稳定和引导市场预期仍将是楼市调控重点工作，各地政府将继续落实“两个维护”要求，维护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。在12月召开的中央经济工作会议中，指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。预计2022年各地将加大合理住房需求的支持力度，刚需和改善性住房需求的资金需求将得到更好地满足，如下调房贷利率、提高公积金贷款额度等。
关键词三：“保交楼”
加强预售资金监管，维护住房消费者的合法权益。下半年房地产市场明显降温下，购房者观望意愿强烈，房企销售回款承压，叠加房企偿债高峰的到来，企业资金压力持续提升，部分企业出现债务违约。为维护住房消费者的合法权益，确保新房开发项目能够按时交付，稳定房地产市场预期，地方政府相继收紧预售资金监管力促“保交楼”。其中，包括北京、重庆、成都、嘉兴、天津、西安、无锡、泰州等地陆续发布监管预售资金政策或完善相关政策，落实银行的监管职责，多地上调预售资金监管比例，同时通过信息共享进行穿透审查，提高政府监督能力。
另外，多地预售资金采取差异化提取机制，提高资金使用效率。部分城市在加强预售资金监管的同时，也对部分房企提供差异化资金提取支持，缓解符合条件房企的资金压力，满足房企合理的资金需求，维护房地产市场的健康发展，整体预售资金提取规则更加灵活。武汉、三亚等地允许银行开具保函替代预售资金监管，北京明确现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期的，项目可不进行预售资金监管；广西、石家庄等地根据房企信用资质调整监管比例；山东、天津、成都等地优化预售款支取条件。
展望：
2022年，各地将继续落实“两个维护”，保交付政策或将进一步完善，但全面收紧预售资金监管后，房企的资金压力或被进一步放大，不利于资金循环使用，因此预售资金监管严中微调的可能性更大，或在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
整体来看，当前，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未明显传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显，预计短期各地将全面落实“因城施策”，扶持类政策或将加速落地，部分调整压力较大城市政策微调预期较强，提升购房者置业信心，保障合理购房需求正常释放。扶持类政策或聚焦在发放购房补贴、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、降低交易税费等方面，部分首套房首付比例较高的城市亦存在下调首付比例的空间。
“房住不炒”贯穿全年，长效机制与长期模式探索
关键词四：“房住不炒”与“三稳”
2021年，中央多次在重要会议中强调坚持“房住不炒”定位不变，上半年房地产市场热度较高，整体表现超预期，中央在政府工作报告、中央政治局会议、722韩正副总理出席的电话会议等重要会议中均重申“房住不炒”基调不变，坚持稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变。下半年，随着房地产调控政策持续显效以及按揭贷款额度的收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，购房者置业情绪低迷，9月底以来中央及各部委频繁释放房地产维稳信号，房地产调控政策底逐步显现，但“房住不炒”的楼市基调始终不变，2021年中央经济工作会议中进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
表：2021年中央对房地产调控基调的部分表述
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
未来“房住不炒”仍将是房地产政策主基调，同时在“三稳”目标下，各地根据市场变化“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展。
关键词五：房地产金融审慎管理
2021年以来，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。上半年，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产市场，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。严格执行企业端“三道红线”和银行端“两条红线”的同时，亦在完善房地产企业三线四档融资管理规则，企业商票、拿地销售比等指标先后纳入监管。
下半年，高层持续发声稳定房地产市场预期，10月15日，央行相关负责人指出金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款；10月20日，在2021金融街论坛年会上，央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”，同日，刘鹤副总理指出房地产合理资金需求正在得到“满足”。12月22日，央行、银保监会要求银行业金融机构稳妥有序开展并购贷款业务，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
从“两个维护”到存在“误解”，到“矫正”，到“满足”，到“支持”，在房地产金融审慎管理的框架下，监管层对信贷政策执行不断进行“纠偏”，房企融资环境正在得到实质性改善。
展望：
2022年，房地产资金监管整体仍较为严格，严防资金违规流入房地产市场，企业端“三道红线”和银行端“两条红线”继续执行，但相关指标存在微调和继续优化完善的空间。中央持续推进房地产金融环境改善，一方面改善购房者信贷环境，另一方面在保障市场稳定和不改变房地产融资政策大方向的前提下，积极为优质房企提供政策支持，推动化解当前多发的房企流动性风险。预计接下来房企开发贷和并购贷款将持续合理发放，房企短期流动资金方面的压力将有所缓解。
关键词六：“两集中”供地
2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”——集中挂牌、集中出让，进一步加大重点城市住宅用地供应，要求一年内发布住宅用地公告不能超过3次。
一批次供地土地市场热度高，8月，自然资源部积极响应中央加快完善“稳地价”工作要求，对第二批次重点城市土地出让规则进行调整。
图：第二批集中供地土拍规则调整内容
资料来源：中指研究院综合整理
二批次供地规则调整后，土地市场整体降温，流拍撤牌率明显提升。11月重点城市对第三批供地土拍规则进行微调，整体仍遵循自然资源部对重点城市第二批供地的要求，最高溢价、出让方式等均有所延续。部分城市出让条件优化后，整体仍延续低温态势，流拍撤牌略有好转，地方国企成为托底拍地主力。
展望：
预计2022年，“两集中”土拍政策存在优化改进空间，在市场调整、房企资金压力持续较大背景下，为稳定土地市场预期，各地土地参拍门槛或将有所放宽，提升地块利润空间，提高企业拿地积极性，促进各城市土地市场平稳健康发展。
关键词七：房地产税试点
5月，财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。10月15日，习近平总书记在《求是》发表文章，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，加强对高收入的规范和调节。
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
图：开展房地产税改革试点工作决定的主要内容
资料来源：中指研究院综合整理
12月27日，全国财政工作视频会议指出2021年在做好房地产税试点准备工作上取得了新成效。
展望：
目前房地产市场正处于调整通道，中央连续释放维稳信号下调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，预计试点城市推行时点或将结合市场恢复情况确定。短期来看，若试点公布，试点城市市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调，但为了平抑市场波动，预计试点城市将出台促进合理住房需求释放的对冲政策。未来，在综合评估首批城市试点效果并总结经验后，试点范围有望逐步扩大。中长期看，房地产税的影响偏中性，预期稳定后，征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。
关键词八：保障性租赁住房
2020年底的中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年要抓住的八大重点任务之一，2021年3月政府工作报告中，再次强调保障好群众住房需求的重要性，指出“要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”。2021年3月公布的《“十四五“规划纲要》中，亦强调了，“完善住房市场体系和住房保障体系。……加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。
2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。截至12月中旬，已有广东、湖北、浙江等9个省和上海、成都、武汉等21个城市出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（或征求意见稿）。
展望：
在加快发展保障性租赁住房的指导下，预计2022年租赁市场将获得更大力度的支持，供应端、需求端政策以及金融支持政策将不断完善和细化。“十四五”期间，随着保障性租赁住房的大力供给，大城市住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，租赁市场相关规则、政策、制度也有望加快完善，住房租赁市场的发展环境将进一步优化。
关键词九：城市更新
2021年3月，两会政府工作报告提出实施城市更新行动，计划2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。《“十四五”规划纲要》进一步强调实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。8月，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》发布，要求严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。
11月4日，住建部决定在北京、长沙、成都、西安等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。第一批试点自2021年11月开始，为期2年。
图：城市更新相关政策出台轨迹
资料来源：中指研究院整理
展望：
未来，在落实城市更新底线要求、坚持“留改拆”并举的基础上，21个首批试点城市（区）在政策力度层面灵活度会更高，在工作机制、实施模式、配套政策方面将营造更有利社会资本参与的机制和环境。随着在城市更新改造过程中遇到的难点和痛点在探索过程中得到解决，城市更新整体将进入政策体系加速构建期与企业实践发展机遇期。
关键词十：规范市场秩序
7月，住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。
据不完全统计，截至目前，已有天津、厦门、浙江、江西、山西、辽宁、云南、苏州、安徽、山东、海南、广东、河北、福建、黑龙江、新疆等20余省市，发布了整治规范房地产市场秩序行动方案，全国范围的3年整治运动正在持续展开。
图：八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容
资料来源：中指研究院整理
展望：
启动持续整治规范房地产市场秩序工作以来，全国各省市陆续推出房地产市场整治方案，加大房地产市场秩序整治力度，积极落实跟进相关举措，预计2022年发布整治方案的城市范围将不断扩大，各地区整治方案也将持续完善，促使房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务更加规范。
重申支柱产业地位，探索新的发展模式
关键词十一：房地产是支柱产业
在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆对2021年中央经济工作会议进行了权威解读。宁吉喆表示“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”，韩文秀表示“房地产业规模大、链条长、牵涉面广…对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。
展望：
房地产作为国内经济的支柱产业，还需要发挥稳定器的作用。住房作为居民的消费之一，为加强购房消费者合法权益的保障，预计地方在因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
关键词十二：探索新的发展模式
2021年12月，中央经济工作会议强调中央坚持“房住不炒”基调不变，并提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。
展望：
房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平米左右，增量市场虽仍有空间但规模逐步见顶，行业发展模式亟待改变，在提升住房品质、实现全体人民住有所居的目标下，加快保障性租赁住房建设、推进实施城市更新行动等均为未来房地产行业重要发展方向。与此同时，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式已接近尾声，探索新的业务模式，实现高质量发展，亦将推动房地产行业向更高质量方向迈进。
结语
根据中央经济工作会议对2022年经济工作的部署，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力……继续做好“六稳”、“六保”工作、持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定”。 “明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。“
保持国内经济稳定将是2022年政府经济工作的重心，一方面，财政政策将发力，支出进度也将提速，财政政策和货币政策将更好地协调联动，根据经济发展的情况，及时调整跟进，为经济恢复发展提供更有效动能，2022年降息和降准仍有一定预期。