2020年度全国土地市场盘点

来源：中指研究所 | 发布时间：2021-01-14

摘要：2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加16%。一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾四成，北上广深收金同比均上涨；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基本持平。出让金榜单收金水平同比上行，前十城市年度收金均突破千亿，上海年度收金总额2952亿元，位列榜首。三四线城市共20城入榜，佛山、东莞入围前榜单前20。

2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加16%。一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾四成，北上广深收金同比均上涨；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基本持平。出让金榜单收金水平同比上行，前十城市年度收金均突破千亿，上海年度收金总额2952亿元，位列榜首。三四线城市共20城入榜，佛山、东莞入围前榜单前20。

2020年全国300城市土地收入排行榜TOP50

注：数据为初步统计数据，文中成交面积指建设用地面积，下同。

▌全国市场概况：整体供应同比略涨，成交面积同比小幅增长；均价及出让金走高，土地市场保持稳定

2020年，全国300城市土地供应同比上涨5%，成交量同比上涨7%，楼面均价和出让金同比上行，平均溢价率基本持平。住宅用地成交楼面价增近一成，平均溢价率微涨。

2020 年，全国 300 城整体成交楼面价为2586元/平方米，同比上涨 7.1%。其中，住宅用地成交楼面价为 4574 元/平方米，同比上涨 9.5%。楼面价的上涨一方面因为二季度以来疫情的影响逐渐降低，各城市住宅用地推出频率增加且优质地块增多；另一方面因为一线城市住宅用地成交规模涨幅较大，带动全国成交楼面均价结构性上涨。溢价率方面，2020 年 ，全国 300 个城市各类用地平均溢价率为 13.6%，与 2019年同期上涨1%。其中，住宅用地平均溢价率为 15.5%，较2019年同期上涨1个百分点；商办用地平均溢价率为5.2%，较 2019 年同期下降3个百分点。

2020年，全国300城整体成交土地均价有所上升，增至4909元/平方米。一线城市和三四线城市成交土地均价分别同比上涨22.9%和6.3%；二线城市同比基本持平。一季度，300城整体供求各指标除成交楼面均价外均下降，成交楼面均价同比上升6个百分点；二季度，土地市场热度回升，供求各指标均增，溢价率下降5个百分点；三季度，整体供应同比上升，成交面积同比涨幅全年最高；四季度，各城市推地的节奏普遍加快，全国整体供应量逐季攀升至年内高位，供求各指标同比均上涨。

今年，下半年土地成交面积涨幅较大。2020年受疫情影响，全国土地市场热度呈前低后高态势，下半年推地规模较上半年有所提高。具体来看，二季度土地市场逐步回温，在企业积极补仓拿地、投资收敛聚焦等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价；三季度以来，地方政府加大推地力度，土地市场明显升温，重点城市高价地络绎不绝，溢价成交占比持续提升，土地市场整体表现较为热情。

2020年全国300城市土地市场情况

▌各类市场：一线供需两旺，二线收金上扬，三四线供求双降

一线城市土地供需同比走高，出让金较去年上涨逾四成，成交均价同比上涨逾两成；

二线城市土地供求量较去年增近一成，成交均价基本持平，出让金总额同比增近一成；

三四线城市土地供求量同比下行，成交均价增近一成，溢价率同比上升1个百分点。

▌各用途用地：成交面积占比稳定，宅地成交及收金占比略涨

出让金方面，住宅类用地出让金占比较2019年上涨6个百分点，达78%，商办类用地出让金占比为16%，工业类和其他类用地出让金合计占比7%，较去下滑2个百分点。

成交面积方面，各类用地供求结构较稳定，工业用地占比过半，住宅类用地成交面积占比为33%，较去年基本持平，其他用地占和去年基本相同。

▌住宅用地：榜单水平同比走高，一线城市宅地交易活跃

表：2020全国住宅用地成交总价TOP10

表：2020全国住宅用地楼面单价TOP10

▌2020年度总结·2021市场展望

2020年，政府对房地产的调控基调不变，全年调控呈现出先紧后松的特征。此外金融管控趋严，各地政府因城施策，土地供应的阶段性特征明显，全年土地市场仍保持稳定发展。

▌关键词：调控持续  阶段分化 稳定发展

2021年，房住不炒，建立长效机制的政策将会继续得到贯彻，随着相关金融监管的趋严，土地市场的竞拍热度将会出现下降。同时租赁用地的推出将会加快，不同区域的投资将会持续分化。

▌展望：

长效机制持续推进，坚持房住不炒调控

宅地供应出现调整，租赁用地供应增多

调控趋严政策收紧，成交有望量涨价跌

土拍溢价出现下降，二级市场热度增强

区域热度分化加剧，市场竞争格局转变