摘要：面对这场数据化浪潮，商业地产投资者应该顺势而为，加强对各类数据进行系统化的收集、分析和管理，使数据真正成为提升市场透明度、优化营销、促成交易、落实精细化运营，并最终提升项目价值的“利器”。
凭借对线上流量数据和线下房源信息的精妙配置与整合，创立仅两年有余的贝壳自8月登陆纽交所以来，市值已经暴涨至700多亿美元，甚至超越了万科和保利两大领军房企的市值总和。另一家互联网巨头阿里巴巴也注意到了流量数据在房地产交易中正在发挥的重大作用，于9月联手易居正式上线“天猫好房”平台，旨在让买房就像网购一样方便。而在欧美等成熟市场，Redfin、Zillow、Compass等房地产科技公司也正在改变民众的置业方式。与之类似的是，面对这场数据化浪潮，商业地产投资者也应该顺势而为，加强对各类数据进行系统化的收集、分析和管理，使数据真正成为提升市场透明度、优化营销、促成交易、落实精细化运营，并最终提升项目价值的“利器”。
消除信息不对称 推动市场良性发展
相较于住宅地产，商业地产领域项目规模体量大、交易频率低，交易流程专业性强，这些特点导致购置资产往往出于规避风险的需要，通过多种途径来收集、分析与项目有关的大量数据和信息，以期增进对项目的了解，进行合理估价，避免做出不理性的投资决策。因此，包括买卖双方以及中介服务机构在内，市场各方对于房地产市场能够进一步规范化、透明化的需求非常迫切。
在众多公开以及非公开数据已经成为重要生产要素的数字化时代，通过大数据分析和人工智能等技术，商业地产领域信息不对称的问题将被有效克服。例如，数据分析和机器学习工具能够将项目或周边区域的历史数据、长期发展趋势、合理价位区间、风险规避等不同因素纳入考量，对项目的估值、投资回报率和价格走势等进行精准预判，赋能投资者做出利益最大化的决策并贯彻执行。仲量联行《2020全球房地产透明度指数》报告指出，中国大陆已经成为全球房地产市场透明度提升幅度最大的地区之一，上海和北京更首次跃升至“透明”层级。受房地产科技快速发展，行业数据化进程加快等因素推动，中国大陆商业地产市场透明度将进一步提高，市场也将进一步良性发展，而最终受益者中必然有广大投资者。
打通孤立数据 助力精细化运营
而在商业地产项目的运营方面，数据的重要价值在于对相关决策进行指导。以零售物业为例，人脸识别、图像识别、区块链等技术以及电子钱包、小程序等服务介质使得业主能够监测到在某一时间段内整个商场里究竟有多少消费者、消费者一般会待多久、客流高峰期通常出现在什么时候、以及爬楼率等攸关客流分布及运动情况的关键数据。与此同时，租户也能够收集到单个店铺内的营业额、进店/过店客流量和平均停留时间等数据。通过共享这些数据，业主与租户将可以及时洞察最新的消费趋势，携手提升消费者的购物体验，增加客户粘性，助力项目长远发展。
在房地产市场已经告别“野蛮生长”的今天，项目之间以及房企之间的竞争已经愈发转变为“效率”的比拼。对于投资者来说，如果能建立起一套完整的商业地产数据库，将会员系统、停车系统、客流系统等全部打通，形成一个用户信息共享平台，再通过标准化的数据分析、处理和解读，有针对性地对店铺布局、动线规划进行改造，将会显著增强项目的市场竞争力。这样一来，已经实现了“产品化”的数据资产，还能把单个商场的成功经验迅速复制到其他项目上，从而有效提升资产组合的整体运营效率，谋取更大价值。
借力“用户画像” 实现流量“曲线变现”
把项目出售、出租给谁？怎么样才能尽速达成交易是房地产业主方最为核心的关切之一。虽然商业地产项目有其自身的特点，在可预见的未来还无法实现国内外多家互联网房产平台所提供或设想的“极简化”、“全线上”房屋交易。但在疫情加速推进传统业态数字化的今天，鉴于买卖交易的发生场景已经发生了变化，商业地产领域仍可借鉴“用户画像”这一互联网营销方式，实现流量数据的“曲线变现”。
所谓“用户画像”指的是互联网平台通过收集用户的查询、点击等数据信息，了解用户的兴趣、爱好、消费习惯等，进而将最符合用户预期的产品和服务进行精准投放，达成销售，获取经济利益。具体到商业地产领域，在传统的业务模式中，买家或租户往往要在经纪人的带领下，对比多个甚至十多个不同房源或项目才能做出最终的决策。如果能够通过“用户画像”预先精准掌握租户需求，并在此基础上进行定向推送，将买家或租户与最能满足其需求的项目进行匹配，并将项目卖点通过制作精良的楼书、图片、视频等定制化营销的方式传递给客户，就能够让接下来的线下带看和沟通谈判工作更加“有的放矢”。在数字化赋能的新兴业务模式下，以往看房周期长、浪费时间、效率低下、人员冗余等问题也将“迎刃而解”。
传统上，商业地产的价值通常取决于地理位置和物理面积，但在数字化时代，服务将居于商业地产业务模式的核心，而能够有效指导用户服务质量的数据资产将在商业地产项目的价值评估体系中占据越来越重要的地位。在5G时代已经来临、办公楼和购物中心将产生更大规模的海量数据之际，房地产服务机构的角色也将从过去单纯的信息交换中介，转型成为能够基于数据提供更多定制化洞察的专业顾问，而投资者也必须强化“互联网思维”，与房地产科技生态圈中的科技企业和科研机构加强协同，珍视数据资产所蕴含的巨大价值，才能更好地把握商业地产市场未来的投资机会。