2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
来源：中指研究所 | 发布时间：2020-10-02
摘要：三季度，房地产政策环境有所转向，市场预期趋稳，新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄；重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高；金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
三季度，房地产政策环境有所转向，市场预期趋稳，新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄；重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高；金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
一、政策环境
调控政策有所转向
多地收紧楼市调控
与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，以稳定市场预期。
图：中央部署的多项调控举措
资料来源：中指研究院综合整理
7.24韩正副总理主持召开的房地产工作座谈会为下半年调控政策起到关键性指导作用。会议强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”，对下半年市场预期、后续政策的跟进等均起到了重要指导作用。
一方面，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端均有加强。监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，推动行业健康发展，同时，行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业的优势也将进一步凸显。
另一方面，多地收紧楼市调控，保障刚需群体住房需求。7月以来，杭州、宁波、深圳、成都等城市先后收紧调控政策，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，更多的聚焦在保障刚需群体的住房需求，抑制投资投机需求。
图：7月以来多地出台的调控政策
资料来源：中指研究院综合整理
除收紧政策频出之外，部分城市或地区亦从公积金贷款额度提升、公积金异地信息互认、人才落户放宽等方面着手，促进各要素更好地自由流动、不断引才强化城市竞争力的同时，也将进一步促进房地产市场的发展。天津提出要深入实施“海河英才”行动计划，加大人才引进力度；吉林省全面取消落户限制；郑州发布“3.0版”人才新政，对不同层次的人才给予不同额度的首次购房补贴，最高可达300万元；上海扩大人才引进范围，在沪“世界一流大学建设高校”应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户。
三季度热点城市已先后收紧楼市调控政策，为市场预期的稳定起到积极作用，展望四季度，短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。与此同时，部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。
二、市场表现
价格稳中有升
重点城市成交规模达阶段新高
百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示：2020年9月，百城新建住宅均价15643元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅连续39个月在0.6%以内，7月以来房地产调控政策收紧态势明显，多地调控升级，购房者置业情绪更加理性，市场预期更加平稳。累计来看，2020年1-9月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.08个百分点，三季度累计上涨1.18%，较二季度和去年同期均小幅扩大。
图：2018年至2020年9月各梯队城市住宅均价累计涨幅对比图
数据来源：CREIS中指数据
从各梯队城市来看，今年以来一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大，三四线代表城市涨幅收窄最为明显。三季度，一、三四线代表城市价格累计涨幅较二季度均收窄，二线城市涨幅小幅扩大：一线城市三季度累计上涨0.84%，较二季度收窄0.75个百分点；二线城市累计上涨1.50%，较二季度扩大0.53个百分点；三四线代表城市累计上涨1.06%，涨幅较二季度收窄2.27个百分点。
从各城市群来看，2020年1-9月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平，亦位居各主要城市群首位。三季度，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅继续领涨，其中长三角部分热点城市调控政策效果显现，房价涨幅明显收窄；珠三角累计涨幅较二季度有所扩大。
二手住宅价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据，2020年1-9月，百城二手住宅均价累计上涨2.11%，低于新房价格涨幅，其中三季度百城二手住宅均价累计上涨0.39%，较二季度收窄0.81个百分点，7月以来调控政策不断收紧，市场观望情绪增加，价格整体保持平稳发展态势。
图：2017-2020年9月50个代表城市[1]商品住宅月度成交面积走势
数据来源：CREIS中指数据
三季度重点城市商品住宅市场整体成交规模达2017年以来季度最高水平，但旺季效应整体前置，“金九”成色略显不足。据初步统计，2020年1-9月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约2820万平方米，整体仍处2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至6%左右。值得关注的是，三季度重点城市商品住宅市场规模恢复节奏加快，整体成交规模创2017年以来季度最高水平，同比增长约10%，尤其是7-8月，在房企持续积极推盘带动下，叠加政策效果尚未明显显现，需求释放积极性维持高位，淡季效应被明显弱化，成交规模延续6月高位水平。进入9月，一方面，需求经历前几月持续快速释放后逐步归于平稳；另一方面，楼市调控持续收紧进一步导致需求释放积极性走弱，据初步估算，9月50个重点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至4%左右，绝对规模较6-8月有所回落。
图：2019年一季度至2020年三季度各梯队城市商品住宅月均成交规模及同比走势
数据来源：CREIS中指数据
不同梯队城市来看，据初步估算，2020年三季度，一线城市商品住宅月均成交面积约81万平方米，同比增长38.1%，增幅领衔各梯队城市；其中北上广深成交面积同环比均增长，且同比增幅均在两成以上。二线代表城市商品住宅月均成交面积约90万平方米，同比基本持平；内部相对分化，其中成都、青岛等地同比延续增长态势，武汉、重庆市场快速恢复，成交面积接近去年同期水平，西安市场规模则持续深化调整。三线代表城市商品住宅月均成交面积约51万平方米，因代表城市以东部发达城市群热点三四线城市为主，市场普遍恢复较快，三季度月均成交规模同比增长28%。
图：2020年2月以来50城整体及珠三角、长三角代表城市[2]商品住宅周度成交面积走势
数据来源：CREIS中指数据
珠三角代表城市成交规模持续领先增长，长三角代表城市在调控收紧后市场上行势头放缓。珠三角、长三角代表城市需求旺盛，上半年尤其是一季度在严峻的市场环境下，整体市场表现好于50城整体。进入三季度，珠三角、长三角部分热点城市房地产市场出现不稳定预期，调控接连加码，两区域成交规模走势开始分化。从商品住宅周度成交面积同比变化来看，珠三角代表城市市场仍维持较高热度，7月底至9月前三周，其同比增幅均保持在50%左右，月底一周随着去年同期基数快速升高增幅明显回落，但仍显著高于50城整体；其中广州、深圳、惠州等地在新房供应量增加或需求外溢等因素带动下市场成交保持活跃，增幅突出。而长三角代表城市成交上行势头则明显放缓，8月以来成交面积同比增幅普遍不及50城整体水平，且9月中旬起周度同比转为下降，其中杭州、南京等地降幅均较为显著。
三季度初，在房企积极推盘带动下，成交仍保持较好势头，市场淡季效应被明显弱化，重点城市商品住宅成交规模快速增长，新建住宅价格也平稳上行；与此同时，部分不稳定预期也在热点城市逐步累积，“三稳”目标下，整体政策环境收紧，热点城市调控升级，叠加需求持续高位释放后后劲不足，购房者入市节奏有所放缓，楼市金九成色略显不足。展望四季度，“三道红线”新规试点实施，部分房企或将采取让价促销方式抢收回款，预计供应的改善或将继续支撑成交量维持一定规模，但考虑到中央及热点城市将继续坚持严格调控导向，且秋冬仍存局部疫情反复的可能，四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定。
三、土地市场
推地力度仍高于去年同期
市场热度有所下降
图：2014-2020年三季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主
三季度地方政府推地量环比减少，但住宅用地供求规模仍高于去年同期。据初步统计，2020年1-9月，全国300城住宅用地共推出8.6亿平方米，同比增长2.5%；共成交7.3亿平方米，同比增长2.9%。其中，三季度住宅用地推出3.2亿平方米，同比增长3.8%，环比小幅下降；受供地量同比继续增加带动，住宅用地成交同比增长6.3%。
图：2014-2020年三季度全国300个城市住宅用地成交楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主
三季度住宅用地成交楼面均价、溢价率均小幅回落，土地市场较二季度略有降温。据初步统计，2020年1-9月，全国300城住宅用地成交楼面均价为4852元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.4%，与去年同期基本持平。其中，三季度住宅用地成交楼面均价为4760元/平方米，同比上涨9.1%，环比下跌5.7%；平均溢价率为16.4%，同比提升4.9个百分点，环比下降1.3个百分点。三季度，房地产金融监管明显强化，“三道红线”试点实施，叠加企业处于偿债高峰期，房企资金面承压，拿地更加理性，土地市场较上半年有所降温。
图：2020年1-9月各梯队城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主
一线城市保持较快推地节奏，二线和三四线城市土地市场以稳为主。据初步统计，2020年1-9月，一线城市住宅用地供求规模均实现较大幅度增长，同比增幅均超40%，土地出让金同比增长62%；二线和三四线城市住宅用地供求规模均与去年同期基本持平。三季度，一线城市保持较大推地力度，住宅用地推出面积同比增长约21%，优质地块推出量不减，特别是上海居住用地推出量增加，多宗地块成交溢价率超20%，土地市场保持一定热度；二线和三四线城市整体推地量未出现明显提升，推地节奏以稳为主，地价亦较为稳定。
整体来看，2020年三季度各地政府推地力度不减，全国300城住宅用地供求规模同比均实现小幅增长；地价、溢价率整体保持在相对高位，但相比于上半年，特别是二季度有所下滑，土地市场略有降温。今年7月以来，多地出台收紧楼市调控政策，叠加房地产金融监管持续趋严，重点房地产企业资金监测和融资管理规则试行，企业资金压力显现，拿地热情有所下降，土地市场逐渐回归理性。预计四季度，房地产资金监管继续从严，土地市场竞拍热度将继续回落。
四、品牌房企
积极推盘抢收回款
销售业绩持续增长
表：2020年1-9月房企各阵营数量及销售额均值情况
数据来源：CREIS中指数据
21家房企超千亿，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-9月，TOP100房企销售额增长率均值为7.2%。1000亿以上超级阵营共21家，销售额增长率均值为8.6%。第一阵营（500-1000亿）共32家，销售额增长率均值为9.7%。第二阵营（200-500亿）有51家企业，销售额增长率均值为6.4%；第三阵营（100-200亿）共33家，销售额增长率均值为1.4%，第四阵营共21家，销售额均值为78.7亿，同比下降12.7%。
代表房企销售业绩持续提升，三季度增速有所扩大。2020年1-9月，20家代表房企累计销售金额为4.2万亿元，同比增长8.1%；累计销售面积为3.1亿平方米，同比增长10.6%。进入三季度，随着市场情绪的进一步恢复，房企推盘和营销力度持续加大，三季度代表房企销售金额1.7万亿元，同比增长超20%，增幅较二季度扩大。
图：2016年至2020年9月代表企业[3]拿地面积和金额情况
数据来源：CREIS中指数据，中指･地主
代表房企拿地态度趋于理性，城市更加聚焦。2020年1-9月，20家代表房企累计拿地2.2亿平方米，同比下降16.3%；累计拿地金额1.3万亿元，同比下降4.0%。三季度，多个热点城市收紧楼市调控政策，房地产金融监管趋严，房企拿地态度逐渐谨慎，代表房企拿地金额4460亿元，同比小幅增长，环比下降超两成。企业拿地进一步回归一二线城市，更加聚焦重点城市群。
房地产开发投资到位资金改善，9月房企融资规模环比减少。2020年1-8月，房地产开发企业到位资金11.7万亿元，同比增长3.0%，各项资金来源同比均增长。从不同融资渠道来看，2020年1-9月，房企通过信用债融资5076亿元，同比增长18.7%；海外债发行3596亿元，同比下降17.9%。9月，房地产行业信用债发行规模同比增长63.3%，环比下降12.5%，海外债发行规模同比、环比均下降，降幅分别为7.3%、39.6%。
2020年1-9月，国内外宏观环境不确定性因素明显增多，头部房企抗风险能力凸显。房企加速营销方式变革，“线上线下”营销齐发力，同时把握主流市场和主流需求，加速项目销售回款，逐步修复疫情对业绩的影响，三季度代表企业销售业绩延续增长态势，拿地布局亦进一步向一二线城市及核心城市群回归。房企开发投资到位资金改善，融资成本有所下降，在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管趋严，短期来看，房企资金压力不减，积极销售抢抓回款的动力仍较强，销售竞争将加剧，产品的性价比、服务质量等将成为企业重要的竞争着力点，也给企业获取土地资源的时点、区位等提出了更高的要求。
五、趋势预判
全国销售规模小幅调整
开发投资额增速保持相对高位
四季度，我国经济存继续向好预期，但运行环境仍面临挑战。海外疫情尚未得到有效遏制，疫情外部输入性压力大，叠加美国大选在即，国际政治局势不稳定，外部不确定因素仍较多；国内经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力，在此背景下，我国金融环境将保持结构性宽松，精准导向力促经济继续恢复。在“双循环”的新发展格局下，房地产市场的平稳运行愈加重要，房地产金融监管将持续强化，防范化解系统性金融风险，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，短期企业融资环境收紧，部分企业资金压力或明显提升。
市场表现来看，三季度，全国房地产市场余温犹存，供需两端多项指标加速恢复，前期压制的置业需求逐步完成入市，市场政策环境、供应改善等发挥的积极效应基本对冲了疫情带来的影响，预计后期需求延续性不足，释放节奏将逐步回归正常（周期下行）通道。
图：2015年以来全国商品房销售面积单月同比增减规模及同比增速走势
数据来源：国家统计局，CREIS中指数据
前期抑制需求已基本释放，在政策环境趋紧背景下市场规模持续增长态势或将转变。今年7月以来，政策环境明显趋严，这将促使市场需求回归理性，加之国内秋冬季节疫情防控压力上升，多种不确定因素也将降低需求入市积极性，基于此，我们预判2020年四季度全国商品房销售面积或将转为调整；但考虑到融资新规背景下房企积极推盘促销、抢收回款的动力较大，供应端改善仍将支撑整体销售面积保持高位。总体来看，预计全年市场规模同比将有小幅下降。
图：土地购置费、竣工面积、施工面积及建筑工程投资费用同比走势
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
四季度行业施工进程继续深化支撑开发投资额增速维持高位，资金承压背景下房企开工积极性将走低。受短期行业融资环境明显收紧预期影响，房企拿地节奏将放缓，土地购置费对整体投资的带动作用将进一步减弱；但考虑到目前竣工规模仍在持续下降，四季度行业或将加快竣工进程，建筑工程投资将继续保持较高增长，进而拉动房地产开发投资额增速维持在现有高位。预计全年全国房地产开发投资增速可达5.5%-7.0%。新开工方面，现阶段行业已储备庞大规模的在建待售库存，今年房企整体新开工节奏较往年有所放缓，1-8月开工销售规模差缩小；预计在房企资金压力加大、销售规模调整预期增强等的背景下，新开工积极性或将进一步减弱，全年新开工面积小幅下降。
总体来说，四季度全国房地产市场将呈现“市场规模小幅调整，新开工积极性放缓，投资增速保持较高水平”的局面。需求端，调控收紧下需求理性回归，市场规模将在周期作用下回归调整通道，但房企采取的积极促销策略仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控；房价整体运行仍将以稳为主，改善型产品的增加及一二线去化优势的显现将带动销售均价继续保持小幅上涨。供应端，短期市场库存充足，随着行业资金压力的逐步显现，房企开工积极性将进一步减弱，全国新开工规模或有小幅调整；而在竣工交付压力下，短期行业将继续深化施工进程，建筑工程投资将保持较高增速，进而将拉动开发投资额增速维持相对高位。
[1]50个代表城市含一线城市：北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市：天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三四线城市：三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。与历史数据不同的是，本报告中杭州统计范围纳入萧山、余杭；苏州纳入吴江；重庆统计口径由商品房变更为商品住宅；惠州统计范围由惠城区扩展至全市。
[2]长三角代表城市包括上海、杭州、苏州、南京、温州、合肥、无锡、淮安、镇江、绍兴、徐州、芜湖、扬州、南通、宿州15个城市，珠三角代表城市包括广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、肇庆7个城市。
[3]注：代表企业包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口(15.260, -0.13, -0.84%)、首创、合景泰富、越秀