14.12亿人，城镇化率63.89%，房地产市场空间仍在！

来源：中指研究所 | 发布时间：2021-05-11

摘要：第七次全国人口普查通过全面查清我国人口数量、结构、分布、城乡住房等方面的最新情况，有助于准确分析判断未来我国人口形势，准确把握人口发展变化的新情况、新特征和新趋势，同时，亦有利于更好地理解我国住房总量和结构变化。

2021年5月11日，第七次全国人口普查主要数据公报发布。自2010年第六次全国人口普查以来，我国人口发展的内在动力和外部条件发生了显著变化，人口总规模增长惯性减弱，劳动年龄人口波动下降，老龄化程度不断加深。第七次全国人口普查通过全面查清我国人口数量、结构、分布、城乡住房等方面的最新情况，有助于准确分析判断未来我国人口形势，准确把握人口发展变化的新情况、新特征和新趋势，同时，亦有利于更好地理解我国住房总量和结构变化。

01、14.12亿人，人口增速略有放缓

普查结果显示，2020年11月1日我国人口的总量为14.12亿人，2010年到2020年的十年之间，我国人口净增长7206万人，年均增长率是0.53%，对比历史数据，2000年到2010年的十年之间，我国人口净增长7390万人，年均增长率是0.57%。两个十年相比，后一个十年比前一个十年人口净增量减少了约183万人，增长速度降低了约0.04个百分点。人口增长放缓受多方面因素影响。
支持政策效果偏弱。长期以来，受计划生育政策影响，我国出生人口及出生率均呈现出持续下滑态势，近十年 “单独二孩”“全面两孩”等政策措施的实施，促进出生人口出现阶段性回升，“二孩”生育率明显提升，出生人口中“二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右。全国生育限制政策的两次放松在阶段时间内取得了一定效果，但当前整体来看对生育的提振作用相对有限。

1997年以来全国出生人口及出生率

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

育龄妇女人数下降且生育意愿较低。近些年，我国育龄妇女人数持续下降，根据相关数据，近十年育龄妇女数量减少超4000万人。另外，据本次人口普查统计，2020年家庭户人口为2.62，比2010年第六次全国人口普查的3.10减少0.48，单一家庭结构进一步降低。目前适龄生育的年轻一代多为独生子女，一方面，她们的生育观念构建小规模家庭结构；另一方面，受限于工作与家庭之间的平衡协调，以及较高的生养育孩子成本，年轻一代生活压力大，进一步降低了生育意愿。除此之外，年轻人对自由、品质生活的追求，一定程度上导致了生育时间有所推迟。
预计“十四五”时期或有继续放开生育限制及减轻育儿成本等相关政策出台，减轻年轻人的生育负担，提高人口生育率。可能先从部分地区试点放开生育不失为一种可实施的方向。

02、老龄人口超1.9亿人，老龄化程度进一步加速

20世纪90年代以来，我国的老龄化进程不断加快。65岁及以上老年人口从2010年的11883万人增加到2020年的19064万人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。2010至2020年间，65岁及以上老年人口增加7180万。

全国人口老龄化进程

迅速发展的人口老龄化趋势，与人口生育率和出生率下降，以及死亡率下降、预期寿命提高密切相关。目前我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经降到生育更替警戒线以下，人口预期寿命和死亡率也接近发达国家水平。随着20世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，未来一段时间将是中国人口老龄化最快的一段时间。国家在《“十四五”规划纲要》中，也着重强调了制定养老服务体系建设政策，推动推动制定“一老一小”整体解决方案的要求。

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

分省市来看，除了东北省份外，重庆、四川、上海、江苏四个省市65岁及以上人口占比均在16%以上，老年人口占比位居全国前列，其中重庆占比高达17.1%，人口老龄化问题亟需更好地解决。另外，上海2020年加大了人才引进力度，对缓解老龄化程度将有一定积极作用。

03、城镇化率达63.89%，城镇化进程加速推进

我国常住人口城镇化率变化及城镇化“诺瑟姆曲线”示意图

根据普查数据，2020年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点，年均提升1.42个百分点，与2000-2010年相比，城镇化程度进一步加快，十年间加快0.62个百分点。根据“诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在城镇化中期，且处在后半段。

部分发达国家城镇化率走势图

数据来源：联合国，中指研究院综合整理

城镇化仍具备巨大潜力与空间。当前我国城镇化率水平相当于日本上世纪50年代、韩国80年代水平，德国、美国在上世纪50年代城市化率已突破60%。从发达国家发展历程来看，我国未来城镇化仍有较大空间，《“十四五”规划纲要》中明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%，差值不足1.2个百分点，完成目标无悬念。在新型城镇化的带动下，未来城镇化水平仍将保持较快提升速度，但提升速度将放缓，房地产市场需求整体仍有释放空间。

人口及城镇化始终是决定住房需求的根本因素，从2019年城镇化率上看，全国大多数省会城市城镇化率已经达到70%水平，这也标志着全国主要二线城市都已经步入城镇化后期；而从全省平均水平来看，仅有江苏、浙江、广东、辽宁四省接近70%水平，这部分区域整体经济发展水平高，城镇化水平提升受限，而中西部部分省份城镇化率不足60%，城镇化进程仍将继续快速推进，其省会城市未来人口增长潜力也将进一步释放。

2019年部分省份及省会城市城镇化水平

数据来源：各城市统计公报、统计年鉴

04、人口向东部核心区域聚集，广东、浙江人口十年增加超千万

2010年-2020年各省市人口增量（万人）

数据来源：国家统计局第六次和第七次人口普查数据

与2010年第六次全国人口普查相比，31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，分别增加21709378人、10140697人、6088113人、5734388人、5341952人。
其中人口流动区域化明显，沿海发达省份的常住人口占比增加，内陆稍微欠发达地区的常住人口占比下降。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口所占比重下降0.79个百分点，西部地区人口所占比重上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。更多的人口从内陆中部和东北部地区往东部发达地区迁移、流动，短期内这种趋势仍会持续。

2011-2019年全国常住人口年均增量分布图以及2019年常住人口增量较大城市

数据来源：各城市统计公报、统计年鉴

目前各城市第七次人口普查数据尚未公布，根据2011-2019年各城市常住人口变化情况来看，近几年，随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，深圳、广州2016-2019年常住人口年均增量分别达52万和45万，成为全国人口增长最快的城市。2019年深圳、广州常住人口增量均超40万，人口吸引力依然全国领先。长三角核心城市上海、杭州、宁波人口吸附力强。其中，杭州由于近年来互联网产业蓬勃发展，人才引进、落户政策不断升级，2019年新增常住人口55.4万人，全国第一，人口集聚效应明显；宁波近2年不断推出人才新政，落户门槛不断降低，加上自身产业发达，2019年新增常住人口34.0万人。
相比粤港澳和长三角城市群，京津冀人口增长相对缓慢，北京近几年持续疏解非首都功能，加大人口调控力度。中西部核心城市在国家“西部大开发”、“中部崛起”、“一带一路”战略带动下，经济、产业逐步崛起，区域间经济差异缩小、收入水平不断提高，中西部省会城市人口不断回流，同时对周边人口吸引力逐渐增强。长沙、成都、西安2016-2019年常住人口年均增量分别为24万、22万和22万，人口吸引力显著增强。

【结语】人口问题始终是我国面临的全局性、长期性、战略性问题，第七次人口普查全面查清了我国人口数量、结构、分布等方面情况，可归纳为：
①由于受到低生育率和人口老龄化的限制，全国人口保持低速增长态势，并终将面临人口峰值出现，期待后续鼓励生育政策的出台；
②由于受到我国人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响，家庭户规模继续缩小，由此衍生出的小户型、高品质等住房需求值得进一步关注；
③人口流动加速，人口向经济发达的东部沿海区域、核心城市群和都市圈进一步集聚，这部分地区仍存在较大房地产市场发展潜力；
④人口老龄化程度进一步加深，将进一步促进“银发经济”的发展，老龄化社区服务存在较大需求和发展空间；
⑤我国新型城镇化进程稳步推进，城镇化率达到63.89%，但距离发达国家70%-80%的城镇化率区间仍有距离，仍具备潜力与空间，对房地产市场仍有较大支撑；
⑥我国经济社会持续发展，为人口的迁移流动创造了条件，人口流动趋势更加明显，流动人口规模进一步扩大。
接下来，更详细的第七次人口普查数据将陆续公布，人均住房面积等住房相关指标也将对后续房地产市场发展产生较大影响，敬请关注后续解读。