13个关键词背后的2020房地产政策逻辑
来源：中指研究所 | 发布时间：2021-01-20
摘要：中央宏观政策发力促经济恢复，货币环境整体较为宽松，房地产调控仍坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融监管不断强化，促进房地产市场平稳健康发展。通过对2020年房地产调控政策的梳理，筛选出以下房地产政策关键词。
2020年，新冠肺炎疫情影响下，中央宏观政策发力促经济恢复，货币环境整体较为宽松，房地产调控仍坚持“房住不炒”基调不变，地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继续加速建立，房地产金融监管不断强化，促进房地产市场平稳健康发展。通过对2020年房地产调控政策的梳理，筛选出以下房地产政策关键词。
关键词一：货币“宽松”
2020年财政货币政策保持稳健偏松基调，量价货币工具齐发力，推动经济逐步恢复。年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击，面对经济下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下货币环境表现较为宽松。下半年，中央更加强调宏观政策落地见效，财政政策要更加积极有为、注重实效，稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向，更大力度支持实体经济发展。
图：2020年中央多次降准降息时间点
资料来源：央行，中指研究院综合整理
图：2008年以来全国商品房销售面积同比增速与M1、M2增速对比
资料来源：央行，国家统计局，CREIS中指数据
展望：
2021年经济虽呈继续向好态势，但宏观环境仍较为复杂，不稳定性和不确定性仍存，中央将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，宏观政策不急转弯，保持对经济恢复的必要支持力度，预计货币供应量增速仍将保持中高速增长，对房地产市场带来较大支撑。
关键词二：“房住不炒”
2020年中央调控力度不放松，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变。即使是在疫情最为严重的一季度，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
展望：
2020年中央经济工作会议为2021年楼市定调，强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，未来“房住不炒”仍是主基调，2021年政策仍将保持连续性和稳定性。
关键词三：因城施策
上半年供需两端政策频出，缓解房企资金压力，提振市场信心。2020年上半年受疫情影响，多个城市对房地产市场政策进行了调整，其中上海、深圳、南京、武汉等城市在供需两端出台扶持政策，促进房地产市场平稳发展；西安、绍兴、合肥等近百城的政策调整侧重于分期缴纳出让金、竣工延期等供给侧方面，缓解房企资金压力，提振其投资信心；大连、郑州、东莞等60余城从公积金额度提升、人才引进力度加大、发放购房补贴等需求端出台扶持政策。
图：主要扶持政策
资料来源：中指研究院综合整理
下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。7月以来，针对部分城市地价、房价上涨较快等现象问题，中央多次强调要从各地实际出发，采取差异化调控措施。截至目前已有30余城升级楼市调控政策，其中十余城从限购、限贷、限售等方面加码，抑制投资投机行为，西安、成都、昆明、唐山等城市加强预售资金监管，促进房地产市场平稳运行。整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和，常州、无锡、银川等城市暂停了疫情期间关于预售条件放宽等方面的纾困政策。
图：主要收紧政策
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
未来，在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策将更加灵活，针对不同区域、不同人群类型等差异化调控趋势将更加明显，从多方面保障刚需购房，抑制投资投机行为，促进市场的平稳健康发展。
关键词四：人才引进
放宽落户、加大引才贯穿2020年全年。据统计，2020年，上海、广州、天津、杭州等50余城出台人才引进政策，降低人才落户门槛，扩大人才购房补贴范围或支持人才购房。与往年相比，一线城市降低落户门槛、引才力度亦在不断加大，上海放宽了高校应届毕业生的落户范围；广州多区域落户门槛大幅降低，白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区28周岁以下大专学历，社保满一年即可落户。
图：2020年人才引进政策主要着力点
资料来源：中指研究院综合整理
表：2020年出台人才引进政策的城市（部分）
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
城市引才将进入白热化竞争阶段，未来更多城市将加入到引才行列，且引才的力度和方式也将更加多元。
关键词五：用地审批权下放
2020年，土地管理制度改革持续推进。3月，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。10月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，明确指出“支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。”土地审批权的下放、存量土地的盘活利用等均将提高土地利用效率，为房地产市场提供更多有效资源，从源头上改善供求矛盾较为突出城市的供给面。
展望：
未来，土地管理制度的探索将进一步深化，土地审批权的下放有望扩围，特别是人地矛盾突出的城市，土地要素市场化配置，提高土地资源利用效率仍是未来发展方向。
关键词六：租赁
2020年，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立。2020年中央多次出台租赁相关政策，特别是下半年，从中央财政支持住房租赁市场发展试点、规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益、多渠道增加租赁住房供应等方面发展租赁市场。12月16-18日，中央经济工作会议强调“解决好大城市住房突出问题”，重点强调租赁住房市场的建设，明确提出“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议将大力发展租赁住房作为2021年八大任务之一，并提出包括加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系、在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房、建立健全住房租赁管理服务平台等多项要求。同时，各地亦积极出台租赁政策，2020年，北京、深圳、杭州、成都等20余城均出台了租赁相关政策，涉及市场监管、土地供应、租金稳定等租赁市场的各个方面，多方面共同促进租赁市场的健康发展。
展望：
在“高度重视保障性租赁住房建设”下，预计2021年租赁市场将获得更大力度的支持，供应端、需求端政策将不断完善和细化，“租购同权”或有实质性的突破，市场有望更加健康发展。
关键词七：房地产金融审慎管理制度
——企业端“三道红线”、银行端“两道红线”
2020年，房地产金融监管力度持续强化。中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理机制，遏制房地产金融化泡沫化。银保监会主席郭树清多次发表文章指出房地产泡沫是威胁我国金融安全的最大“灰犀牛”，并多次在强调防范金融风险时提及房地产。8月，对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”出台，12月底，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，央行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，银行端“两道红线”出台，中央对房地产金融监管进一步强化。
图：我国房地产金融审慎管理防范风险路径
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
当前企业端“三道红线”已在12家企业中试点实施，未来试点范围有望扩大。同时，银行端和个人端房地产金融监管将继续强化。房地产金融审慎管理制度的实施，一方面有利于平抑房价上涨幅度，另一方面也将影响企业融资，抑制企业规模增长，同时促使房企盈利驱动模式变革，从财务高杠杆转向经营高杠杆。
关键词八：REITs试点
基础设施REITs试点。4月，证监会、发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，聚焦重点区域、重点行业、优质项目，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
展望：
预计未来，物流、产业园、数字中心等REITs试点将推动相关行业实现较快发展，而跟房地产相关的商业、办公楼等方面的REITs试点尚需时间。
关键词九：房地产税
健全地方税体系，积极稳妥推进房地产税立法。当前地方政府土地财政依赖度较高，中央指出要“加快建立现代财税制度，深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重，稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，减少对土地财政的依赖”。房地产税作为直接税的一种，2018年以来被多次提及，但当前我国经济在内外复杂多变的环境下仍面临较大挑战，房地产税立法尚不具备成熟条件。
表：近几年房地产税相关提法
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
未来随着我国经济基本面的逐步恢复、不动产信息登记平台已实现全国联网等房地产税征收条件的不断完善，加之“十四五”建议中明确提出提高直接税比重等多方面考量下，房地产税立法将继续推进。
关键词十：新型城镇化
新型城镇化深入推进。4月，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，一方面强调要提高农业转移人口市民化质量，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户，大力提升农业转移人口就业能力，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度；另一方面，优化城镇化空间格局，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局，加快发展重点城市群，大力推进都市圈同城化建设，推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。
表：部分全面取消落户限制的城市或省份
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
未来，以人为核心的新型城镇化将持续深入推进，更多城市将继续放宽落户限制，人口向大城市流入的趋势不会发生变化，这也将为城市房地产市场发展提供有力支撑。
关键词十一：老旧小区改造、城市更新
老旧小区改造作为稳投资、扩内需的重要手段，2020年受到政府的积极推进。4月，中央政治局会议指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。5月，两会政府工作报告中进一步明确，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，较2019年明显增加。在中央层面政策的指引下，各地方政府也陆续出台了相关计划，老旧小区改造工作步入新的阶段。7月，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发布，指出到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，而各地涉及改造的城镇老旧小区数量达到了22万个，老旧小区改造规模突出。截至11月末，全国新开工改造城镇老旧小区3.97万个，涉及居民725.27万户，总体上新开工改造小区数已经完成年度计划任务。
展望：
“十四五”规划指出，要推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动，促进大中小城市和小城镇协调发展，加强城镇老旧小区改造和社区建设。城镇老旧小区改造作为保障性安居工程，能够改善困难群众居住条件，满足人民群众对美好生活的需求；同时，还会带动上下游多个行业的产业发展，城市更新、物业服务将迎来新的发展契机。
关键词十二：区域协调发展
区域协调发展战略加快推进。全国两会政府工作报告中强调要加快落实区域发展战略。8月，《新时代交通强国铁路线性规划刚要》出台，进一步强化区域协调发展战略支撑能力。10月底，习近平总书记在《求是》上发表文章中指出“产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张，……，长期来看，全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，……，中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免‘一市独大’的弊端”，未来，中心城市和城市群发展仍有空间，大城市郊区新城、中西部部分省份的副中心城市或迎来较好的发展期。
展望：
“十四五”规划中也提及全面推进区域高质量发展，未来五年，我国将加快推进区域战略融合发展进程，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化、成渝地区双城经济圈建设等为引领点，促进区域间信息、人口等要素自由流动，进一步推动区域协调发展。
关键词十三：“十四五”规划建议
11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文发布。“十四五”规划纲要在绘画未来五年我国经济蓝图之时，对房地产行业的发展也指明了方向，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
图：“十四五”规划建议部分关键词
资料来源：中指研究院综合整理
展望：
未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，牢牢坚持“房住不炒”总基调不变，因城施策、一城一策，推动房地产市场平稳健康发展。在“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，短期限购、限贷、限售等政策难现明显放松。与此同时，房地产长效机制全面加速建设，配套政策将继续落实发力，住房市场和住房保障两个体系更加完善，特别地，租赁住房政策将有进一步细化，租赁市场或迎来更快、更高质量发展；土地管理制度改革、税收制度改革均将深化推进，房地产金融长效管理机制加速建立等继续推动房地产市场平稳运行。
另外，“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。