摘要：商业地产一方面是“寒冬腊月”般的萧条，无论是国内主要城市的写字楼还是购物中心空置率，都在去年创下了历史新高，与此同时，租金水平则是一落再落；另一方面，2020年5月以来房地产调控收紧，地产经济衰退后果凸显，但如浪花过后留下的新贝壳，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。
2021年伊始，一条颇受热议的新闻——华为租下了丽泽SOHO北塔作为其中国区总部，成为SOHO中国的最大租户，让商业地产再次成为行业关注的焦点。
一方面是“寒冬腊月”般的萧条：第三方机构数据显示，无论是国内主要城市的写字楼还是购物中心空置率，都在去年创下了历史新高，与此同时，租金水平则是一落再落；另一方面，2020年5月以来房地产调控收紧，地产经济衰退后果凸显，但如浪花过后留下的新贝壳，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，并购改造成为新热潮、去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、商业地产“轻资产化”等势在必行。
中国商业地产在过去20年经历了购物中心从无到有、快速崛起的阶段，但如今寒冬未过，市场仍在，商业世界的重构注定是一场远行。那么，商业地产的未来将如何演变？谁能成为新势力的担当？
并购改造成为新热潮
一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时，诸多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。而在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已成为国内开发商获取土地的主要来源。
专家表示，企业对于商业地产的诉求，本质原因还是行业因素变动所带来的直接影响，催促着企业向着更加贴近城市、融入城市的方向靠近，在城市发展边界不断被探索的进程中，容量的变动性空间已接近于极限，而企业所能从城市挖掘的价值点逐步向存量、向城市的升级迭代上转移。前期城市发展中，城市的扩容成为拉动城市完善的直接推手，这种方式已然不能再给城市带来更高的成就，而商业地产或老旧小区改造等方式是融入城市发展、助力城市进步的更长期安排。企业一定会通过这种方式尽可能地抓住机会获得尽可能多的红利。
在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基集团接手雨润国际广场，宝能集团盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德集团在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等。
可见，无论是知名开发商还是新入局者，对并购改造均颇有兴致并跃跃欲试。
数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。
从具体区位上来看，存量改造项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。
更重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为每平方米1.4万元～1.5万元，而常规土地拍卖地价则在每平方米4万元～5万元之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%～25%的盈利水平。
高利润、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路。可以预见，在核心城市，存量改造项目将成为市场主流。
去中心化办公空间成为市场“新贵”
根据戴德梁行近日发布的全球和城市市场报告，截至2020年四季度，中国北上广深四个一线城市写字楼的空置率再创新高，分别是17.0%、21.9%、8.1%、25.1%。
在考虑项目有可能延期的背景下，戴德梁行预测大中华区写字楼市场平均空置率将从当前的21%，于2021年年末攀升至最高点26%。同时，大中华区甲级写字楼2020年年末的租金水平比2019年年末下降8.0%，2021年将继续下调5.2%，跌至最低点。
疫情带来的冲击是写字楼市场当前萎靡不振的直接原因。以商业地产巨头SOHO中国为例，2020年上半年该公司遭遇业绩“滑铁卢”——期内净利润仅2.045亿元，同比下降63.96%。
近日，SOHO中国董事长潘石屹在公司举行的2020第四赛季线上租赁表彰会上，回顾过去一年时表示，“2020年终于过去了。2020年4月底的时候，我们的业绩滑到了历史的最低谷，许多客户的公司和商铺经营都举步维艰，退租的面积、欠费的金额是公司成立以来最多的。”
新冠疫情对办公市场造成了深远影响，有的领域因疫情扭转了颓势，但有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。
从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已成为闲置办公空间最大的“接盘侠”。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但新冠肺炎疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。
普华永道在《2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已开始趋向于使用共享办公空间。
此外，如今更多业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲力亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。
总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。
经济衰退下，租户的盈利能力下降，为降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。
一位香港的行业顾问表示：“眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠肺炎疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”
推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情暴发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。
无论是受员工居家办公的驱动，还是更多公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨，还会促进更多二级中央商务区的发展。
“轻资产”成为市场必然
从招商难进入到运营难，除了引进合适的品牌，进入存量时代的商业地产靠什么盈利？
在此背景下，开发商们的思维变了，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在影响房地产市场。
他们不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式，转而开始探索轻资产模式。在以有限的资产实现最大化利益的最终诉求下，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中的那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。
轻资产化，即从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。
万达可以说是最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。
近年来，万科、保利、远洋地产等龙头企业相继提出了往“轻资产”方向发展的战略转型的口号。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，“重资产”将不再是房企的最佳选择，而“轻资产”模式则会有越来越多的用武之地。
目前，商业地产轻资产发展模式大概有四种合作模式，物业租赁、品牌管理输出（含运营托管）、物业小股收购获取经营管理权、合资成立运营管理公司。
以万科为例，2013年，万科在成功尝试与擅长“小股操盘”的轻资产运营高手美国铁狮门合作之后，开始走上“小股操盘”轻资产模式探索之路。
2016年，万科地产成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55％的股权，自此印力集团正式成为万科地产的商业地产运营平台。重组后的万科印力，融合了双方的资管模式，开启“小股操盘”+“凯德模式”的轻资产之路。
2017年5月，万科将旗下42个商业项目打包转让给两支投资基金：招银成长壹号及招银成长玖号，总规模129亿元，其中万科出资50.31亿元，占比39%，投资基金各参与方委托印力集团或其下属公司运营管理标的资产包，自此万科地产的商业地产项目实现了与印力集团的整合，除了上海和北京的项目仍保留万科广场的名称外，其他项目则统一更名为印象城、印象汇或印象里。
2018年，印力集团联合收购的凯德集团20家购物中心完成交割，交易总价83.65亿元，总建筑面积约95万平方米，交割完成后，收购的凯德广场和凯德Mall更名为“印象城、印象汇”。截至2018年12月31日，万科地产管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力集团运营项目逾120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平方米，管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。
截至2020年6月30日，万科地产（含印力集团）累计开业的商业项目面积836万平方米，同比增加11.1%。其中，2020年上半年，新开业一个购物中心（太原印象城），面积10.61万平方米；新开业4个社区商业，面积6.02万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积543万平方米。
轻资产模式的优势还体现于资本市场带来的更高估值，截至2020年年末，轻资产行业平均市盈率为28倍，高于重资产行业平均15倍、龙头房企平均7倍。
从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产为何如此受青睐？
业内分析人士表示，从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格；从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎；从开发商视角来看，轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。