商品房销售额率先回正增1.6％，降负债下投资开工增速回落
来源：克而瑞地产研究 | 发布时间：2020-09-15
摘要：国家统计局公布了2020年1-8月国民经济运行情况以及房地产行业数据。8月中国经济稳定恢复，前8月房地产业开发投资额增长4.6%、商品房销售金额增长1.6%体现房地产业于宏观经济中的重要地位。8月全国商品房销售量价齐升，但房企降负债、融资收紧预期下新开工面积、土地购置面积均有不同幅度缩减。
9月15日上午，国家统计局公布了2020年1-8月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，8月中国经济稳定恢复，前8月房地产业开发投资额增长4.6%、商品房销售金额增长1.6%体现房地产业于宏观经济中的重要地位。8月全国商品房销售量价齐升，但房企降负债、融资收紧预期下新开工面积、土地购置面积均有不同幅度缩减。
一、8月销售面积、金额均创年内次高
前8月销售额同比回正增1.6%
前8月全国商品房销售额累计增速回正，单月规模创正常月份（除6、12月外）新高。据国家统计局数据显示：1-8月全国商品房销售面积9.8亿平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5个百分点。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1-7月份为下降2.1%，其中住宅销售额增长4.1%。单月来看，8月全国商品房销售面积、金额分别达14855万平方米和15521亿元，分别同比增13.7%和27.1%，创下了年内次高。
具体到区域、城市市场来看，东部地区商品房销售面积累计同比增速率先回正，前8月同比增长0.8%；其次是西部地区前8月商品房销售金额同比增长0.3%，但销售面积仍同比下降2.7%。中部和东北地区市场恢复较慢，前8月商品房累计销售面积、金额较2019年同期仍有一定差距。7月起杭州、常州、无锡、沈阳、东莞等调控政策陆续收紧但楼市热度难抑，以东部沿海地区为主的核心城市带动全国商品房市场规模一再上扬。
二、新房销售价格环比涨幅显著扩大
一线一二手房价同环比涨幅齐增
据国家统计局数据显示：各能级城市新房销售价格环比涨幅显著扩大，一线城市二手住宅销售价格环比上扬。具体来看，一线城市新房、二手房销售价格环比涨幅分别扩大0.13个百分点和0.25个百分点。二三线城市中沈阳、西安、无锡、成都、惠州等新房房价环比涨幅显著均上涨1%以上，其中惠州环比增1.9%涨幅最大。此外一线城市新房和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二三线城市同比涨幅回落或与7月相同。
三、8月开发投资额环比增5%创年内次高
强制降负债后同比涨幅收窄
据国家统计局数据显示：1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。单月来看，8月全国房地产开发投资13129亿元，同比增长11.77%。
值得注意的是，8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点。开发投资额增速增长放缓主因是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。中央放出房企融资“三条红线”门槛后，8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点；土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。受新开工与土地购置影响下，预计后续开发投资额增速增长将逐渐趋平。
四、8月新开工面积环比降12%、同比增幅落9PTS
土地购置累计降幅连续扩大
据国家统计局数据显示：1-8月房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点。单月来看，8月房屋新开工面积仅19885万平方米，环比下降11.6%，同比增速也降至2.41%。
相比于新开工面积6月创20年单月新高、7月超越过往两年除6月外单月绝对量，8月体量大幅缩水主因是由于房企基于后续融资收紧的预期，对项目新开工进度与建安投资均有所放缓；次因则是由于疫情所致上半年全国土地购置面积较小，前5月同比下降8.1%。经历6月、7月新开工面积激增后，8月体量回落也在情理之中。
据国家统计局数据显示：1-8月，房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。由于核心地区优质地块供应陆续减少，土地市场短期降温，8月全国土地成交规模延续下滑，土地购置面积累计同比降幅连续2月扩大，且房企土地成交价款累计同比增速收窄1个百分点。
综上，我们对于后市给出如下几点判断：前8月中国经济稳定恢复，生产需求继续回升，就业物价总体稳定，发展动力活力进一步增强，其中商品房销售额增长1.6%。前8月房地产业V型逆转后继续发挥宏观经济稳定器作用。
从商品房销售来看，东部地区核心城市新房销售量价齐升带动全国市场强力恢复，从当前前8月全国商品房销售面积与金额增速情况来看，2020年全年有望实现销售面积再创新高。当然恢复相对较慢的中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行期区域城市间市场分化加剧。
受房企融资“三道红线”预期影响，房企对后续自身资金使用将更加审慎，加上三令五申地方政府要严格落实“稳地价稳房价稳预期”调控目标后，一二线城市优质土地供应逐渐减少，预计后续房企将缩减土地投资，全国房屋新开工面积与土地购置面积增速也将放缓。受土地购置、新开工、建安投资等影响，预计房地产开发投资额增幅将趋平甚至可能回落。