专项研究：TOD开发模式——重要的发展方向
来源：城市设计联盟 | 发布时间：2023-10-23
摘要：TOD的概念是指以公共交通为导向的开发模式。以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线等枢纽站点为中心，以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐、教育等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。目前TOD开发模式已成为重要的发展方向。
如今TOD已经成为很多住宅、办公、商业等宣传卖点，通常我们都简单地用地铁上盖来解释，但是这样的解释对于这样一个影响我们城市和社区的重要概念来说太过单薄。
TOD≠地铁上盖
那么，真正的TOD到底是什么？为什么要做TOD？TOD真的有价值吗？
一、真正的TOD到底是什么？
TOD全称 Transit-oriented Development，由美国建筑师和规划师Peter Calthorpe于二十世纪九十年代初提出TOD概念定义、要素分析、功能作用等。
TOD的概念是指以公共交通为导向的开发模式。以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线等枢纽站点为中心，以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐、教育等功能集中于一体，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。
Peter Calthorpe 图源：TED截图
二、为什么要做TOD？
TOD模式的优劣是什么？
如今，城市交通、城市土地利用和污染问题日益严重，TOD将是城市交通建设与土地利用相结合，提高城市效率和可持续发展的有效途径。
① TOD模式的优势
• 可以解决交通拥堵和用地不足的现状
用TOD的理念来建造项目，通过合理规划，既能实现对土地高效利用，又能优化公共交通，缓解城市拥堵，还能建成一个城市综合体。
• 创建绿色交通系统，减少对环境的影响
TOD提供更快速高效的出行方式，交通十分便利，鼓励居民进行健康、绿色的生活方式，改变人们的出行观念；TOD提供了交通可持续化，减少对环境的影响。
• 聚焦提升商业效益，助力城市高质量发展
TOD因交通而汇聚的人流，以及信息流、物流的高速转移，形成了消费浓厚的商圈，为周边街区、住宅、商业以及办公带来活力，住户不仅能享受便捷的交通、便利的生活配套，还能实现资产增值，助力城市高质量发展。
• 改变城市发展格局
TOD模式将改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施TOD综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心城市发展新格局。
• 优化城市空间形态
TOD综合开发坚持城市综合运营的理念，通过整体策划规划，统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，有效避免了过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。
示意图
② TOD模式的劣势
TOD成为造城新模式，但是TOD项目的实施充满了复杂性、开发难度大、周期长等，因此对房企的资金实力、开发工程的实力要求也更高，而且还需要多个部门之间的协调，包括政府、开发商、规划者、土地使用者和广大群众。
TOD项目多为高端，租金房价上涨、房产增值是必然趋势，而那些没有能力购买或支付昂贵房租的居民不得不去更远的区域落脚，让人恐慌，让人无法安居乐业。
三、1.0到5.0，TOD概念受认可产品优势不断迭代
TOD≠地铁上盖，伴随着开发商在产品开发上的不断迭代，TOD项目的魅力正在从单纯的“地铁上盖”逐渐变得多元起来。
随着万科、龙湖、越秀、绿城等在内的多家头部房企均将TOD模式作为重点发力方向，TOD市场的激烈景象推升了产品的不断迭代。
在短短几年间，其TOD产品就经历了数次持续进化。
TOD1.0到TOD4.0发展示意图
从TOD1.0的车站模式到TOD4.0的“站、城、人一体化”，TOD已成为城市国际化的重要考量，如果说过去的TOD项目更趋向于完成基于城市交通问题的解决方案，到了TOD4.0时代，则在此之上，更关注深层次人的需求的表达。
TOD1.0（轨道站点距离增值）：
轨道交通刚开始普及，所谓的TOD其实就是个车站，设置最简单、最传统的生活配套商业，如地铁的地下走廊或者在地铁上盖的商业项目里有一些便利店，或者快餐店等小型店铺。
TOD2.0（土地高效复合利用增值）：
在规划修建地铁时出现商业和交通相结合的意识，建造具备一定购物环境的商业场所，初步形成了较为完善的轨道上盖商业系统，地下步行街商业系统和二层步行平台系统相结合的“站城模式”。
TOD3.0（站城一体化增值）：
以东京涩谷站等为代表，出现住宅、购物中心和公园相结合的开发模式，即“站城一体化”。在TOD商业综合体的开发过程中，进一步优化了垂直交通的整合，与城市建设、地产开发形成共同发展的结构，从而实现了经济、社会价值最大化的“站城一体化模式”。
TOD4.0（运营服务增值）：
称为“站、城、人一体化”模式。4.0的商业模式除了传统的购物之外，它也有文化、公园、非正式的交流空间等等，都可以在这个TOD的商业项目里被满足。即城市的站点在满足移动出行、公共服务、物质消费的基础上，升级为提供“精神消费”的情感联系与寄托的新型空间。
TOD5.0（产业导入增值）：
“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化全盘高阶塑造。拥有高效的综合交通枢纽能力，实现综合开发一体化，它描述了城市最新的“进化论”——在以人为主导的时代思潮里，如何在高效的城市中，构建立体生活，拥有便捷的同时，享受自然与艺术之美。
TOD模式进阶图
综观国内外郊区轨交站点周边地区的开发，大致可归结为三种模式：
• TOD+新城中心：以“三高”开发为主；
• TOD+大型社区：追求卧城向职住平衡新市镇的升级；
• TOD+特色小镇：一种更为灵活、更为精致且与创新距离最近的开发模式。
TOD模式图
在我国，TOD模式已进入快速发展成熟的阶段，目前北京、上海、广州、杭州、深圳、重庆、成都等主要城市都制定了各自的TOD建设计划，毫无疑问，TOD模式已经成为我国一线城市未来建设的主要发展方向。
4.TOD项目类型
依据公共交通运输载体的差异，TOD项目规划规模、用地属性和区域影响力等方面会有较大区别。目前从国内已有的TOD项目发展情况来看，主要分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类型。
① 以商圈高铁为代表的区域型TOD
区域型TOD，指以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。
此类型一般住宅属性用地比例较少，区域型TOD除了铁路站点之外，还会与单条或几条地铁线路多轨交汇，构成规模较大的区域交通运输枢纽，并集成公共服务属性。
比如吕元祥建筑师事务所设计的深圳平湖枢纽综合建设项目，集国铁、城际、城市轨道5条线路于一体（广深铁路、深惠城际、地铁 10、17、18 号线），该项目以TOD模式开发，建成后将改善平湖中心地区的交通条件。
深圳平湖枢纽综合建设项目
深圳平湖枢纽综合建设项目
设计师以打造都市生态地标——“平湖城市花园”为核心，通过“绿谷”、“绿丘”和“绿脉”三个模块的设计，将整个TOD枢纽周边各个地块与开放性空间有机结合。以社区理念为中心，通过构建绿色生态的居住环境，提升社区居民的生活幸福感。
深圳平湖枢纽综合建设项目
② 以城市节点性商圈为代表的城市型TOD
城市型TOD，以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，相比区域型TOD，城市型TOD范围内通常会规划有更多的商住、住宅或政策性住房用地。
比如成都龙湖上城天街，成都首个双地铁无缝接驳商圈综合体，形成了城市TOD标杆模式。
成都龙湖上城天街实景图
总开发体量超15.6万方，伫立于地铁1号线与6号线交汇节点之上，5 个轨道接驳点，综合规划地下空间，实现无缝接驳通过一体化设计，将交通枢纽及城市功能融为体，提高换乘接驳效率，增强体验感、获得感。
成都龙湖上城天街效果图
成都龙湖上城天街实景图
合肥瑶海天街25万方TOD综合体，集天街冠寓、铂金岛特色商业街区、办公、LOFT等于一体以TOD开发模式为导向，密切将轨道与城市链接在一起，激发士地与空间的互动式增长，拉动城东框架的持续延展，提高了土地价值和人民生活品质。
合肥龙湖瑶海天街实景图
西接地铁二号线，东联公交首末站，通过换乘人流在地下、地面和空中三个层面拉动商业人气。在商场南侧则结合地势高差营造出“ 双首层”入口空间。
合肥龙湖瑶海天街总体规划图
合肥龙湖瑶海天街实景图
③ 纯住宅产品占比最高的社区型TOD
社区型TOD是指以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。通常只是基于公共交通的某一个支线站点进行规划。
一般社区型TOD的规划范围内纯住宅社区或政策性住房的占比会较高，住宅建筑面积占比会超过80%，商业及公建配套的业态规模在10%左右，商业规模的总体量一般在10万平方米以内。
比如UCGD有乘设计的温州万科世纪之光，打造了轻轨站+街区+住区一体化开发的TOD城市综合体。融交通、商业、教育、住宅为一体。整个项目主打75㎡-125㎡小户型住宅产品，目标客群聚焦区域内刚需首改客户。
温州万科世纪之光示意图
温州万科世纪之光效果图
温州万科世纪之光示意图
在整个用地的划分上，我们将主体商业配套设施沿地铁站布置，联动社区出入口使人流通过商业空间渗透到内部。
经由一层无雨空间至小区入户大堂
温州万科世纪之光效果图
五、全球典型TOD项目案例
现如今TOD已成为土地开发领域中的热点，在TOD模式的巨大商业价值空间吸引下，是各大商业开发商争相进入的蓝海市场。
① 中国·上海天荟 TODTOWN
上海天荟TODTOWN由香港新鸿基集团、上实城开集团和上海闵行城投联合打造，项目由吕元祥建筑师事务所（RLP）担任建筑设计，实施TOD 4.0概念，打造一个综合性的特大城市枢纽。
上海天荟TODTOWN效果图
约70万平米的建筑面积，揉合了地铁、城际高铁、高端商业、甲级办公、品牌酒店、精品住宅等城市功能，是一座交通顺畅、换乘便捷、人车分流、汇聚人才、驱动发展的空中之城。
TODTOWN天荟立体空间分层示意图
分期及业态
上海天荟TODTOWN效果图
② 中国·香港九龙TOD项目
香港九龙TOD项目采用“住宅-商业-商务”的模式分期开发。前期大量住宅项目投入开发，提高区域内的居住人口密度，为城市空间带来最本质的活力。后期引入大型商业综合体，完成片区的商业配套升级，从而实现了资金链的有效衔接。
九龙站业态功能分布示意图
来源:《第一太平戴维斯TOD专项研究报告》
其在地上地下共打造七个层次的立体空间，实现了交通枢纽功能与城市物业功能的有机立体结合。同时满足市民出行、购物、工作、居住、娱乐、休憩等完整的城市多功能社区，重塑了九龙的城市发展格局和城市空间形态，促进了西九龙地区的城市融合。
③ 中国·上海地铁万科天空之城
上海万科联手地铁投资，由日建设计操刀工程总体设计的上海地铁万科天空之城，是一次成功的上海TOD开发。
在地铁17号线徐盈路车站、徐泾车辆段及周边总计30万平方米的开发范围上，用7年时间，打造出一座集住宅、租赁、商业、办公等多元业态，总建筑面积达80万平方米的“微缩城市”。
“天空之城”夜景鸟瞰 图源：万科
上海万科天空之城实景图 摄影：章鱼见筑
“天空之城”剖轴测示意图 图源：万科
地铁人流最集中的9米车站标高处，成为了架空部分的“首层”，再借助地形的差异并通过丰富空间形态，自然衔接片区内部的其他业态。
具体到各部分的建筑设计，商业、办公、住宅分别抬升9米、15米、18米，高差使项目内拥有5层不同标高的到达系统，各业态既相对独立，又不至于完全割裂。而在住宅区域，架空空间除停车外，亦规划了独立的人行动线，为居住者提供了社交活动的场所。
竖向设计概念示意图 图源：万科
五层立体到达系统示意图 图源：万科
日夜活力兼具的“天空之城” 摄影：章鱼见筑
⑤ 美国·纽约哈德逊广场
哈德逊城市广场该项目建于曼哈顿中城西区，是纽约迄今为止最大的开发项目，涵盖近14英亩的土地上有住宅楼、办公楼、广场、花园、购物中心和餐厅。许多知名建筑设计公司参与了设计，包括BIG、SOM、Diller Scofidio + Renfro、Rockwell Group等。
示意图
⑥ 日本·东京新宿TOD
东京新宿TOD是最具代表性的项目之一，新宿站将交通枢纽与周边商业高效联通，并有效提高了周边土地的利用效益。不仅促进地上和地下空间的充分利用，更增加了商业空间，打造出了家和办公室之外的“滞留空间”。
新宿站轨道线路停靠站台指引示意图
结语
近年来，各地方政府陆续出台有关政策，为地方加快城市轨道交通TOD开发指明了方向，越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。随着城市化的进程和轨道交通的建设，越来越多的TOD项目出现。