摘要：哈尔滨出台的“十四条”政策，关注了房地产企业销售困难等问题，符合“一城一策”的导向。
业内人士认为，哈尔滨出台的“十四条”政策，关注了房地产企业销售困难等问题，符合“一城一策”的导向。
地方如果商品房库存消化周期长如何解决？哈尔滨即将出台的“十四条”楼市新政，或许能给“库存较高”的城市房地产市场提供借鉴。
据《哈尔滨日报》报道，为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署，支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》（下称《通知》），公布具体扶持措施。
《通知》共计十四条扶持措施。其中包括，放宽公积金贷款政策，鼓励房企让利销售，支持金融机构对“居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持”。
《通知》还明确，“积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，此次哈尔滨出台的“十四条”政策，关注了房地产企业销售困难等问题，符合“一城一策”的导向。尤其是其比较罕见地关注了“库存”问题，这或将成为近期地方政府的一个重要风向。
根据19日上海易居房地产研究院发布的《100城库存研究报告》（下称《报告》），截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米。从供需关系来看，全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。
《报告》称，“虽然全国百城库存去化周期位于低位，但从住宅成交的月度走势看，已经出现了连续4个月的下滑，这说明去库存的动力是在减弱的。”
在该《报告》给出的10月份存销比（去库存周期）数值排名前10的城市中，哈尔滨位居第6，也是唯一上榜的二线城市，其去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平。
中原地产首席分析师张大伟告诉第一财经，哈尔滨的房地产市场供需矛盾突出。一方面，是城市建设带来的供给端增加。近年来，哈尔滨新盘不断涌现，土地市场较为活跃；另一方面，人口外溢，经济发展对于年轻人的吸引力不强，且城市人均购买力弱，购房需求不足。
根据国家统计局和哈尔滨官方的公开数据，2019年末，哈尔滨市常住人口1076.3万人，其中，城镇人口709.3万人，常住人口城镇化率65.9%。2019年全市人均GDP为4.88万元，居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一；全市城镇居民家庭年人均可支配收入40007元，也低于当年全国平均水平。
诸葛找房的统计报告曾指出，今年哈尔滨土地市场放地节奏明显加快。据诸葛找房数据显示，今年上半年，哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。
严跃进称，今年虽然5月份前后房屋销售比预期好，但在后续几个月，尤其在进入“金九银十”阶段后，房屋销售仍面临很多压力，新的库存压力也随之增大。
在哈尔滨将要出台的“十四条”楼市新政中，明确了“鼓励房企让利销售”和“鼓励促销团购”。“实际上，这个内容就是明确了降价促销和各类让利工作的必要性。通过此类优惠的内容，有助于吸引购房者积极入市，真正消化房源。”严跃进说。
11月以来，除了哈尔滨，同样面临库存压力大的包头、漳州等地也出台了类似缓解库存矛盾的政策。
此外，十四条新政中有两条内容涉及“居住性公寓”，为什么要将“居住性公寓”单独列出？
严跃进告诉第一财经，这与此类产品本身销售不景气有关，类似产品或在落户等方面有限制或硬伤，导致购房者不感冒，即不愿意认购。该规定的出台，从银行贷款和费用两个领域，减少了相关房企的库存压力。