3月底，迎来了上市房企年报季，去年，在整个房地产行业不景气的大环境下，作为国家民生保障型行业的住房租赁成为关注焦点。
近年来，住房租赁行业的发展已经逐渐上升至国家战略层面，而在去年，国家更是高度重视保障性租赁住房的建设。因此，租赁业务的发展也成为各家房企不可或缺的一部分。
纵观房企年报中提及的租赁业务，整体来看表现尤为亮眼，让我们来看看他们上交的“成绩单”。
01.规模保持稳定增长，企业注重开业项目转化
2021年，绝大多数的房企系运营商进入租赁行业也已经有5年之余，租赁企业的规模分化开始显现。根据2021年住房租赁企业开业规模榜来看，TOP3企业总开业规模占TOP30的44%，因此，对于各家租赁运营商来说，拼规模扩张已不是常态。
截至2021年底，泊寓共运营管理长租公寓 20.87 万间，同比提升13.2%，累计开业15.95万间，同比提升12.0%。冠寓全国已开业房源达10.6万间，较去年同期增长17.8%。旭辉瓴寓已拓房源超8.2万间，同比上涨10.2%，开业房源超3.2万间，同比上升14.3%。规模领先的三家房企系租赁运营商房源增长均保持在10%以上，在早期的快速规模扩张后，各家每年都开始保持稳定的增长趋势。
2021年，部分企业开始放慢规模扩张的脚步，更加专注于自身的开业转化和精细化运营。根据各家房企年报的披露，泊寓已开业项目的年均出租率达 95.3%，冠寓项目整体出租率达92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%，旭辉瓴寓项目出租率超96%。近两年，受疫情的持续影响，租赁行业受挫严重，在逆势下，各家企业的租赁业务的出租率都有所回升，运营效益也都在持续提升中。
02.一线和强二线城市 依旧为企业布局重点
外来人口量大、发展有潜力且租赁需求旺盛的一线和强二线城市是租赁企业布局重点。房企系运营商的城市布局也会依托自身住宅项目的分布，随着土拍市场越来越多涉租用地的供应，租赁产品将会与房企自身的住宅产品联动，更聚焦于核心城市。其中，北京、上海、杭州是布局最热门的3个城市，绝大多数的企业均有这三个城市的布局，而广深、南京也同样成为受捧城市。总体来看，长三角成为房企系运营商布局首选。
03.企业逐渐突破盈利困局， 实现持续发展
众所周知，租赁行业盈利问题一直是各家企业面临的难题，随着金融支持以及奖补利好政策的不断下放，规模化、规范化的发展趋势已逐步形成，行业开始迎来盈利拐点，这也意味着租赁行业的最大痛点即将被解决。
万科泊寓作为规模的领先企业，先行先试，积极探索多元化的业务模式，此前万村计划的触礁，给万科的租赁业务带来亏损，正如郁亮在业绩发布会上说的，如果没有“城中村二房东”的业务，万科的长租公寓业务早就开始赚钱了，换言之，盈利对于泊寓来说并不是难题，目前租赁业务的前期投入已经基本完成，进入收获期后将持续贡献利润。
对于冠寓来说，2021年则是盈利元年，与其他房企不同，龙湖自成立冠寓以来，坚持每年公布冠寓的租金收入，我们也见证了冠寓的盈利之路，如果2020年没有受到疫情的影响，冠寓在2020年便能实现微利。此外，在华润的业绩报告中首次披露长租业务的营业收入，呈向好趋势。
由此来看，企业对于租赁行业能够带来盈利都持乐观态度，这也是近年来层出不穷的房企系纷纷进入行业的原因之一。但就目前来看，头部运营商们逐渐迎来了盈利的分水岭，租赁行业盈利的前提或许还是需要一定的规模，在形成了规模化、标准化后才开始寻求利润的增长。
04.商业模式向轻重两端倾斜，资管逻辑成焦点
随着行业格局的分化，各企业发展的重心也开始向轻、重两端发展。这一现象在房企系运营商中尤为明显。在重资产上，房企系运营商有多样化的融资渠道，保障长周期的资金投入，另外依托自身住宅的城市布局优势加上部分的存量物业，获取房源难度较小，具备一定的竞争优势。房企有着稳定的供应链，在集采上能够更好地做到降本增效，打造品质的租赁产品。
方隅公寓自成立之初就瞄准重资产赛道，将客群定位为中高端收入人群，弥补市场上中高端公寓的供应。方隅公寓依托中骏集团商管优势，拿下多幅商办用地建设长租公寓。2021年，方隅公寓稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超92%，高出租率也为日后的盈利奠定基础。而中海长租公寓同样是自品牌成立便锁定了重资产模式，中海向来以稳著称，初期的拓展聚焦在自持物业建设的租赁住房。
华润有巢以及旭辉瓴寓两家企业在规模化扩张后，开始尝试重资产布局，参与纯租赁用地和集体用地建设租赁住房。有巢在2021年先开业了3个大型租赁社区项目，分别为上海泗泾店、上海东部经开区店以及北京总部基地店，均为集体用地和纯租赁用地建设的租赁住房项目。而旭辉瓴寓则是联合松江经开区管委会成功竞得纯租赁用地，开启重资产模式的新篇章。
2021年，最值得关注的事件之一便是旭辉瓴寓完成了首例租赁社区项目的资管退出，上海浦江华侨城柚米社区各项优秀的运营指标，助力完成资产的从重转轻，实现了“投融建管退”全周期闭环。
方隅公寓同样是以资产管理的逻辑做公寓，坚定“基金管理+数字化连锁经营”的模式，合作方中大部分企业为海外基金。
在重资产模式更加清晰的同时，多家房企系运营商也开始发力轻资产赛道。企业在积累了良好的口碑，形成标准化的产品以及精细化的运营能力之后，便开启管理输出模式。万科在年报中便提及了其轻资产运营的发展，泊寓为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，为其提供“产策、建造、运营一条龙”的综合服务。中海长租公寓也在多年重资产经验的积累下，形成了UROOM运营服务体系，对内对外输出运营管理服务。
05. 产品覆盖面更广，创新产品受市场青睐
（1）大型租赁社区成发力点
随着租客年龄结构由单一向多元开始转变，对于租赁产品的需求也随之演变，租赁社区的诞生则是更好地解决了不同租客的租住问题。“租赁社区”也成为房企系运营商年报提及的热词之一。
根据旭辉控股集团2021年度业绩公告披露，目前旭辉瓴寓全国在运营及自持大社区项目多达30余个，年内新开3个租赁社区，成为目前运营大社区项目最多的租赁企业。有巢目前布局了8个大型租赁社区，单个社区体量均超过1000间，一线城市均覆盖，主要聚焦于集体建设用地以及纯租赁用地建设的大型租赁社区。此外，万科也在年报中提及大型租赁社区产品的探索，泊寓目前在北京、深圳、厦门、济南等多个城市均拥有单体体量1000-5000间的大型租赁社区项目，依托集团物业、商管服务与租赁业务链接，完善大型租赁社区的产品模型。
（2）以客户需求为导向的新产品面世
租房从本质上来看是一种消费行为，因此运营商想要有高出租率、高续租率以及良好的收益，重要的是抓住租客的需求。此前单一、同质化的长租公寓产品已无法满足现阶段租客多样化的需求，因此，以客户为导向打造独特的产品也成为租赁产品的趋势之一。
中海长租公寓坚持以客户需求为导向打造高品质租赁产品，2021年开业的中海友里杭州滨江店打造成首家宠物友好点，紧抓当下的宠物新经济，为宠物设置主题共享空间以及户外绿化园林式庭院灯，方便租客与宠物的活动空间需求。
方隅公寓则是在去年升级自身产品体系，在4.0的产品中，加大社区景观的营造，打造多元化的户外空间，放大对“租住生活”的理解格局，升级社区各功能场景。
年末，招商伊敦公寓旗下壹棠也宣布了其品牌的升级，为租客打造具有中国式居家文化和温暖社区氛围的中高端服务式公寓。
（3）智慧化产品受追捧
这几年,智慧公寓随着智能化的发展而兴起，也吸引着越来越多年轻人的关注，智慧公寓也旨在进一步的提升租客的居住体验。方隅公寓全新的4.0产品——上海会展方隅公寓引入当下热门的IoT技术，将其应用到产品设计中，融入了对用户居住体验的思考。中海长租公寓依托互联网和物联网的运用，与腾讯云、如影智能联手打造了中海海堂服务式公寓深圳湾店，通过触控屏控制全屋智能设备，设置多样化的场景，还可通过腾讯连连微信小程序实现远程控制家中所有的智能设备。
06.政企合作成趋势，发力保障性租赁住房建设
随着各地接连出台利好政策，增加保障性租赁住房供给，保障性租赁住房的发展也在提速中。无论是央企、国企还是民企，都正在积极发挥着自身作用，努力为城市的安居宜居贡献力量。这其中，国企及地方政府要发挥领头羊作用，担起自身职责。在这样的大环境下，政企合作在保障性租赁住房领域变得越来越普遍，这也有助于运营商提升品牌口碑。
作为央企的华润和中海，旗下的租赁品牌有巢和中海长租公寓积极履行社会责任。2021年，有巢联合多家地方型国企，打造多个人才公寓，扩大租赁住房供给，在一定程度上缓解区域内人才住房的紧缺。而中海长租公寓则是与淮海中路街道合作，为城市更新中的居民解决过渡安置问题，此外，还联动人才安居集团，上线“启航计划”，为应届毕业生缓解租房压力。
而作为民企的龙湖和旭辉，发挥自身产品及运营所长，和各地政府、企业联合，助力城市新经济发展。2021年，龙湖冠寓与多地政府、国企共同打造人才公寓，助力人才安居体系的进一步完善。而旭辉瓴寓则是先后与上海建信、建信住房山东分公司无锡梁溪经济发展投资集团、扬州生态科技城政府等国企、政府合作，在多个城市建设租赁社区项目，进一步深化政企合作。
07.小结
我国机构化的住房租赁运营商起步较晚，如今依旧处于行业发展初期住房，但经历了近几年的探索，规模型租赁运营商在2021年取得了较好的经营成果，整体经营效率和质量明显提升的同时也迎来了盈利时代。
在前期规模化扩张后也逐渐放慢脚步，商业模式也从此前的二房东逐渐向轻重两端倾斜，集中于更高效地开业转化和良好的经营，以客户需求为导向，回归产品和运营本质。规模型租赁运营商也在发挥自身优势，积极探索政企合作，助力城市保障性租赁住房的建设，为促进实现全体人民住有所居的目标贡献力量。